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我对北京上海杭州未来房价泡沫顶峰的定量化分析 以及比特币200万美元单价 [复制链接]

发表于 2018-6-3 18:28:39 | 显示全部楼层
本帖最后由 visionfar 于 2018-6-3 18:58 编辑

由于我国发展极不平衡,边远地区的教育,医疗,就业潜力远不如北京上海杭州等沿海发达城市的条件优越,而我国省与省之间并不强制关闭人口流动,所以实际上,是东部沿海发达地区中心城市承载着全中国960万平方公里土地上14亿人的生活和个人梦想的需要。

假设:以东部地区一共消化7亿人口,其中北京/天津/上海/南京/杭州/广州/深圳这七个东部地区的中心城市一共消化3.5亿人口来计算,以上七个城市,每个城市潜在的人口保有量是5000万人,
虽然目前这个人口密度还远远没有达到,但不能因此就乐观地认为中国人具备自平衡调控能力会自觉地向中西部落后地区迁移。民族个性,和个体高度的竞争意识都流淌在我们族人的血液里,千百年不变。所以我认为,这几个城市未来迟早每个城市拥有5000万人口。
因为只有在这几个城市里孩子的教育,老人的医疗,年轻人中年人的工作就业才有可能和国际水准接轨。居住在其他城市就输在了起跑线上,要承受一生的不公平的成长/就业/基础设施环境被拖后腿。

第二,我们来分析泡沫的基本模式,由于以上人口流入机制长期存在,所以我推断中国的房价会达到一个史诗级的泡沫状态,所谓史诗级泡沫,满足一下我个人对泡沫的定义:
A:一般小型泡沫,泡沫破灭导致的极限价格调整在-30%(伤筋动骨)
B:中等泡沫,泡沫破灭后导致的极限价格调整在-50%(腰斩)
C:大型泡沫,泡沫破灭后导致的极限价格调整在-65%~-70%一线(接近腰斩再腰斩)
D:史诗级泡沫,泡沫破灭后导致的极限价格调整在-90%~-95%一线(灭绝性下跌,斩到脚背)


由于房地产涉及银行风险,属于国家系统风险范畴,所以我设置在-90%这里,保守态度下,对-95%的计算可能性可能不做分析。

那么事情就简单了,我们只需要知道未来某个时间段,以上7大中心城市的房价合理价值是多少,然后除以(100%-90%)就等于当时的泡沫最高峰平均价格了。

我们需要知道,
A:RMB基础通胀率
B:何时泡沫触顶
C:泡沫触顶破灭后,最终房屋的真实价值


先计算RMB基础通胀率,我们知道,个人五险一金每年缴纳的数量都必须增加+11%,年化+11%是雷打不动。社会最低保障线年年提高,且有加速上升的趋势,看不到尽头。统计局公布的M2平均每年复合增幅在在+1x%。过去30年,每个人的工资都在上涨,上涨次数超过25次,且从未下跌过。故此我个人初步设定基础通胀率=+12.5%,估计这个数字是89不离十。

中国以上7城市的房价供求矛盾的基本面全球第一,理应成为全球最高房价城市,让我们来看看全球最高10大房价城市的房价:(摘自百度百科数据)

以RMB为货币单位:(2017年)
No 1:摩纳哥 450000/m2
No 2:香港 330000/m2
No 3:伦敦 270000/m2
No 4:新加坡 210000/m2
No 5:日内瓦 200000/m2
No 6:纽约 170000/m2
No 7:悉尼 165000/m2
No 8:巴黎 163000/m2
No 9:莫斯科 158000/m2
No 10:上海 147000/m2


看到目前上海仅能达到第十名,从人口流入刚性趋势看,这个显然被低估。北上杭深等7大城市房价迟早超越摩纳哥,更是要超越香港。以上10大城市中位数房价在22万/m2左右,未来,北上杭这里中心城市房价真实价值一定不会低于这个中位数字。

房价始终是被社会阶层中的最有钱的那部分人用钱买出来的,买不起房的人只能离开市场无法操作,他们只能在交易市场外骂房价低,等低房价,但永远也不可能入场压低房价,他们决定不了房价的高低。

考虑到上述7大沿海城市中,垄断企业/中央企业(如中石化电信)/外资世界五百强企业(如谷歌微软)/民营新贵企业(如阿里巴巴海康威视)目前平均工资月薪已经过2万,年收入20-30万的中位区人群数量不小。加上上面假设的基础通胀率年化+12.5%,10年后,收入能翻3.5%倍左右,也就是平均年收入达到100万。平均月薪达到8万。
一个人月薪中,起码1半以上到60%这个比例可以供房,不影响生活质量。按照60%供房计算,则每月5万可供缴纳按揭款。以按揭25年计算,对应的房价就在700万(保守估计按揭利率130%商业贷款最优利率,为6.4%,时间25年)
绝大多数情况下,住在中心城市不可能享受超大户型和大户型,这7个城市一般居住水平设定为一夫一妻加一孩,共70平方,已经很不错了。无泡沫的房价底价上述已经算出为700万,则对应70平方房价700万,每平方10万为10年后无泡沫的楼盘底价,跌到这个价格,此批高收入阶层,购房已经无压力。此价格房价可以说没有泡沫,并且完全挤干了水份。

按照史诗级泡沫来定性,此泡沫破灭后,房价下跌90%,跌至无水分的真实价值,由于工资持续上涨,上文计算出此时无水份的房价底价为10万一平计算,我国10年左右时间出现房价泡沫的话,北上杭等7大中心城市,其房价泡沫价格最高峰可能达到1000000/m2,完美成为全球第一高。

我预言,北上杭深等沿海发达城市,未来10年后,房价泡沫顶峰的价格可能为80万-100万一平方米,不服的,可以到时候挖出本帖鞭尸。

以上是对房价泡沫高峰的定量分析。
我其他文章里也用类似的办法预测了比特币未来成为数字黄金后,单颗比特币的价值在200万美元一颗。有兴趣的可以翻出来鞭尸。届时一币一别墅仍然是个非常困难的任务。因为即使房价泡沫破灭,跌至10万元一平,别墅面积在400平,即使别墅单价比公寓单价低一半,一套别墅也值2000万RMB左右,而比特币成为数字黄金的话一颗仅200万美元。关键就看那时的RMB汇率了,汇率要是低,那就可能。汇率要是像现在一样保持在高位,一币一别墅就很困难了。









69条回复 跳转到指定楼层

visionfar | 副船长 | 发表于 2018-6-4 14:36:20 | 显示全部楼层
本帖最后由 visionfar 于 2018-6-4 15:24 编辑

注意几点:
中国人的民族个性是热爱竞争,并且吃苦耐劳的,每个个体并不懂得自平衡和负反馈的好处,都是宁可自损1000也要杀敌500。所以,为了优良的市政基础设施,为了子女的教育优势,为了养老治病的医疗条件,为了工作能有更符合国际劳动力价值观的工作机会,中国人毫无疑问的,仍然会迎难而上,继续挤进中心城市。

这里要说一点:政府的税收,取之于民,用之于民。后者,主要是反馈到各大中心城市的基本建设里的,这相当于你只需要生活在中心城市里,每年政府都会拨巨款为你修建各类基本设施,相当于按人头每年送钱给你,这种撒钱的速度,全世界都没有。中国的老百姓,手里没有啥特权,捞不到啥黑钱。接住政府撒到你头顶的钱,这是唯一一个老百姓能感觉到自己捞到油水获得巨大心理满足感的方面,每一个中国人都抵御不了这样的诱惑的。

在国外,政府花每一分钱都很困难,总有人反对,每每都要吵个半天没有下文。但我们国家,在沿海发达城市里,钱是成百吨的撒到你家的屋顶的,这是很大一笔红利,而这笔红利,不是人人都能享受到的,只有沿海大城市才是最直接的政府投资红利,经济发展红利,和人口流入红利的享受地区。

所以没必要和外国比,人口流入速率,城市基本建设红利,以及与其他地区的巨大反差,这些都没法比。即使比,你们也能看到我的表格,目前,除了香港外(香港其实是高估很多的,它的人口增速,经济活力,科技水平,文化优势感都在衰落),其他我国各大城市房价还是太便宜。甚至还挤不进前10名。

至于房产税,更不是问题,因为我提及的几大导致房价居高不下的矛盾,房产税都无法触及。所以房产税并不能降低房价。只不过是成本对租户的转嫁而已。

能降低房价的只有一个办法,就是全面实施福利分房制度,但私营企业是不可能有能力普遍为劳动者解决住房问题的,且土地资源在向私营企业划拨的过程中很难遏制新的腐败的发生,所以,其实思路是只需要把私营经济尽可能得从我国经济版图中缩小剔除出去,只要所有企业全部都是国营,土地资源就可以统筹划拨给国营企业,企业的性质就得到了肃清,然后所有企业都自建住房,如此解决全社会的住房问题。这可能是未来中国为了解决住房问题而走的道路。

所谓经济对供给测的改革,其实就是体现了把行政统筹规划的计划性纳入到市场经济层面去的重大方向性的原则改变。

一切都已经再发生,很慢但很坚定,这里都看得一清二楚,大家只不过是无知无觉的韭菜而已。

当整个经济转型为行政化的统筹管理性质,且绝大多数私营企业都被自然淘汰或者被国有资产逐渐掌控后,我们应该会全立法面恢复福利分房制度,做到每个人都会有工作,每个人都会有定量的生活必需品供应,每个人也都有房住。那时候,大家不会再为房价高而苦恼。苦恼会变成其他的事情。整个的过程会非常长,一开始会非常慢,慢到你觉察不出来,后来会越来越快,最后会飞一样的速度改变,速度快到你反应不过来。这段过程至少10年,也许长达30年。所以,本帖的预测在福利分房制度实施前,有10-30年的时间,这段时间里,没有任何因素能够阻止人口持续流入沿海这7大中心城市,趋势是肯定的。




人月神话 | 副船长 | 发表于 2018-6-3 20:13:39 来自手机版 | 显示全部楼层
房价100万,很可能;币价100万,不可能
三郎_wHX | 水手 | 发表于 2018-6-3 21:35:28 来自手机版 | 显示全部楼层
我期待那一刻,打个五折,我相信。不过一般我的认知很浅薄,锻炼身体,见证伟大时代
foolfool | 队长 | 发表于 2018-6-3 21:55:08 | 显示全部楼层
V叔总是让我高山仰止。
V叔,什么时候您的才思才会被榨干呢?
ockmeta_ni7_hsw | 队长 | 发表于 2018-6-3 22:17:24 来自手机版 | 显示全部楼层
房价保值升值度依旧是大众所向,今年,各地排队守夜现金买几百上千万的房不是莎莎碎。目前,比特也就7美元的价格,按m单位来算。17突破20美元,无论是现在的7美元还是去年底的20美元,以未来看现在,太便宜便宜了。19-20突破100美元mBTC。10年后,bit单位价格……
英派888 | 船员 | 发表于 2018-6-3 23:24:14 | 显示全部楼层
脑洞大开.
stayclose | 船长 | 发表于 2018-6-3 23:26:15 来自手机版 | 显示全部楼层
厉害了我的大侠
stayclose | 船长 | 发表于 2018-6-3 23:27:19 来自手机版 | 显示全部楼层
人月神话 发表于 2018-6-3 20:13
房价100万,很可能;币价100万,不可能

你又回来了 脸好了 不疼了吗 我们继续打好吗 哈哈
LoveYoga | 副船长 | 发表于 2018-6-4 00:04:21 来自手机版 | 显示全部楼层
ockmeta_ni7_hsw 发表于 2018-6-3 22:17
房价保值升值度依旧是大众所向,今年,各地排队守夜现金买几百上千万的房不是莎莎碎。目前,比特也就7美元 ...

莎莎碎是什么意思
LoveYoga | 副船长 | 发表于 2018-6-4 00:09:01 来自手机版 | 显示全部楼层
就是说泡沫出不出现,都会达到100万每平
LoveYoga | 副船长 | 发表于 2018-6-4 00:13:16 来自手机版 | 显示全部楼层
一旦破灭了,跌去90%,那这90%的资金会跑去哪里,如果大部分换成200万一颗的数字黄金来保值,那一币一别墅还是很有机会的,甚至更多
05478e3084 | 禁止发言 | 发表于 2018-6-4 00:18:36 | 显示全部楼层
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老水手 | 海盗王 | 发表于 2018-6-4 00:20:44 来自手机版 | 显示全部楼层
特别登陆来收藏楼主的贴
mfliyy | 水手 | 发表于 2018-6-4 00:36:40 | 显示全部楼层
按照总量除以平均的话,我认为合理的价格是比特币8-9万美元。北上深杭均价在15万一平米是合理的。你说的数字太夸张了
wmh1_0 | 船员 | 发表于 2018-6-4 00:44:03 | 显示全部楼层
再过几十年差不多,而且是大几十年
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